Verlustbringende Vermietung bringt häufig keine Steuerersparnis

Wer eine Immobilie mit mehr als 250 qm Wohnfläche vermietet, darf daraus resultierende Vermietungsverluste nicht ohne weiteres mit seinen anderen Einkünften verrechnen. Das geht aus einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor.

Geklagt hatte ein Ehepaar, das drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm erworben hatte. Die Immobilien vermietete es unbefristet seinen volljährigen Kindern, wodurch jährliche Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 € entstanden. Die Verluste verrechnete das Ehepaar mit seinen übrigen Einkünften, so dass sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis ergab.

Der BFH hat die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften, die zu einer Steuerersparnis geführt hätte, jedoch nicht zugelassen. Bei solch großen Objekten muss der Vermieter laut BFH nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt ist, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, weil über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet werden, gilt die Vermietungstätigkeit als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei. Die aus dieser Tätigkeit stammenden Verluste sind dann nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.

Mit diesem Urteil bestätigt der BFH seine Rechtsprechung. Danach kann bei der Vermietung aufwendig gestalteter oder ausgestatteter Objekte (z.B. mit einer Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche oder einem Schwimmbad) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit ausgegangen werden. Bei solchen Objekten spiegelt die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen wider, und sie lassen sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten. Bei diesen Objekten ist daher regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.

Hinweis: Die Hürden für den Verlustabzug liegen bei Luxusimmobilien damit also hoch. Nicht betroffen sind hiervon Vermieter, die Immobilien außerhalb des Luxussegments dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten. In diesen Fallgestaltungen wird unwiderlegbar vermutet, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht (ausgenommen sind hiervon jedoch verbilligte Vermietungen und teilweise selbstgenutzte Ferienwohnungen).

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