So gelingt der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer

Gebäude des Betriebsvermögens, die nicht Wohnzwecken dienen, können linear mit jährlich 3 % abgeschrieben werden; hier wird eine tatsächliche Nutzungsdauer von 33 Jahren zugrunde gelegt. Für andere Gebäude (z.B. vermietete Wohngebäude des Privatvermögens) gilt eine Abschreibung von 2 % pro Jahr (bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren).

Immobilienbesitzer können allerdings gegenüber dem Finanzamt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ihres Gebäudes glaubhaft machen, um einen höheren Abschreibungssatz ansetzen zu können (z.B. 4 % bei nachgewiesener Nutzungsdauer von 25 Jahren). Hierfür müssen sie belegen können, dass ihr Gebäude nur noch in einem verkürzten Zeitraum entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann (z.B. wegen technischen Verschleißes).

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich klargestellt, wie eine verkürzte Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann. Geklagt hatte eine Vermieterin, die anhand eines privaten Sachverständigengutachtens eine verkürzte Restnutzungsdauer für ihr vermietetes Wohn- und Geschäftshaus geltend gemacht hatte. Das Finanzgericht hatte ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt und daraufhin grünes Licht für den Ansatz einer verkürzten Restnutzungsdauer gegeben.

Das Finanzamt aber torpedierte das Gutachten. Es kritisierte im Revisionsverfahren, dass darin nur eine modellhafte wirtschaftliche Restnutzungsdauer im Rahmen der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren vorgenommen worden sei. Das Gutachten entbehre Aussagen zur Substanz des Rohbaus und zum technischen Verschleiß der tragenden Teile.

Der BFH hat die Revision des Finanzamts zurückgewiesen. Er hat entschieden, dass sich Steuerzahler und Gerichte zur Darlegung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen könnten, die im Einzelfall zur Nachweisführung geeignet erscheine. Auf Grundlage der erbrachten Nachweise muss lediglich mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden können, in welchem Zeitraum das Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann. Eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer kann nicht nur durch ein Bausubstanzgutachten nachgewiesen werden.