Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine vermietete Eigentumswohnung

2018-08-16T13:09:57+00:00 16. August 2018|Abschreibung, Allgemein|

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, um es zu vermieten, werden Ihnen einige steuerliche Pflichten auferlegt, die Sie vorher nicht hatten. Dazu gehört zum Beispiel die zwingende Angabe der Einkünfte aus Vermietung in Ihrer Einkommensteuererklärung. Grundsätzlich können Sie neben den Aufwendungen, die auf Ihrem Vermietungskonto gebucht sind, den Mieteinnahmen auch einen Wertverlust als Werbungskosten gegenüberstellen. Ein Gebäude verliert nämlich mit, der Zeit an Wert. Steuerrechtlich spricht man in diesem Zusammenhang von Abschreibung.

Um die korrekte Höhe der Abschreibung zu ermitteln, muss man zunächst wissen, was eigentlich abgeschrieben wird. In der Regel gehört nämlich nur das Gebäude und nicht der Grund und Boden zur Bemessungsgrundlage. Kompliziert wird es mitunter, wenn nicht ein ganzes Gebäude, sondern eine Eigentumswohnung erworben wird. In diesem Fall muss zusätzlich ermittelt werden, welcher Anteil am Grund und Boden miterworben worden ist.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat kürzlich einen Fall entschieden, in dem es den Anteil des Grund und Bodens von vorher 18 % auf knapp 60 % erhöhte. Die Höhe der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung verringerte es entsprechend. Der Erwerber der Eigentumswohnung hatte 131/10.000 Anteile am Grundstück erworben – und damit auch diesen Anteil am Grund und Boden. Unter Zugrundelegung des amtlichen Bodenrichtwerts ergab sich für den Grund und Boden ein Betrag von knapp über 42.000 €. Jetzt könnte man meinen, der Kaufpreis abzüglich des Bodenwerts ergäbe den Gebäudewert – so einfach ist das aber nicht.

Bei Eigentumswohnungen wird auch der Gebäudewert nach einem typisierenden Bewertungsverfahren ermittelt. Dieser errechnete fiktive Wert wird dann ins Verhältnis zu dem Wert des Grund und Bodens gesetzt und mit den Anschaffungskosten multipliziert. Als Ergebnis erhält man die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Im Streitfall betrug der Anteil des Gebäudewerts tatsächlich nur knapp über 40 %. Ein pauschaler Ansatz oder der Ansatz einer Vergleichsgröße aus ähnlich gelagerten Fällen ist nicht zulässig.

HINWEIS: Bereits im Vorfeld eines Immobilienkaufs sollten Sie unser Beratungsangebot nutzen. Gerne ermitteln wir auch für Sie die Bemessungsgrundlage.

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