Wann das Finanzamt Verluste bei Ferienimmobilien berücksichtigt

In Deutschland stehen rund 555.000 Ferienhäuser und -wohnungen mit zusammen 2,6 Mio. Betten zur Verfügung. 82 % der Unterkünfte (455.000) werden nicht von gewerblichen, sondern von privaten Gastgebern vermietet.

Wer privat ein Ferienhaus, eine Ferienwohnung oder auch nur ein Zimmer im eigenen Haus vermietet, sollte wissen, dass auch seine Einnahmen aus einer Vermietung steuerpflichtig sind. Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich aber auch Kosten absetzen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Wichtig zu wissen: Wer die Ferienunterkunft teilweise selbst nutzt, kann seine Werbungskosten nur anteilig für die Dauer der Vermietungen absetzen.

Will man Verluste aus der privaten Vermietung einer Ferienunterkunft steuerlich geltend machen, muss eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegen. Man muss mit der Immobilie also tatsächlich Geld verdienen wollen. Diese Absicht unterstellt der Fiskus, wenn die Wohnung oder das Haus ausschließlich an Gäste vermietet, zu keiner Zeit selbst genutzt wird und mindestens zu 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit belegt ist.

Hinweis: Sind Ferienunterkünfte an einem Ort durchschnittlich an 200 Tagen im Jahr vermietet, muss die eigene Ferienwohnung oder das eigene Ferienhaus folglich an mindestens 150 Tagen vermietet sein. Wie hoch die durchschnittliche Vermietungsdauer ist, kann das Finanzamt beim zuständigen Tourismusverband erfragen.

Vielfach werden Ferienunterkünfte aber nur teilweise vermietet und ansonsten selbst genutzt oder unentgeltlich Familienmitgliedern oder Freunden überlassen. In solchen Fällen kann das Finanzamt über einen Zeitraum von 30 Jahren eine Totalüberschussprognose verlangen. Damit soll nachgewiesen werden, dass man langfristig einen Einnahmenüberschuss erwartet. Gelingt dies nicht, behandelt das Finanzamt die Einnahmen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, als rein privat. Dann lassen sich Ausgaben bzw. daraus resultierende Verluste nicht als Werbungskosten absetzen.

Sind die Kriterien für eine Einkünfteerzielungsabsicht erfüllt, lassen sich unter anderem folgende Aufwendungen als Werbungskosten absetzen (bei Selbstnutzung nur anteilig): Reinigungskosten, Ausgaben für Werbung, Reparaturkosten, Entgelte für die Aufnahme in ein Gastgeberverzeichnis, Vermittlungsgebühren, Abschreibungen für Haus und Einrichtung, Grundbesitzabgaben, Schuldzinsen sowie Versicherungsbeiträge.